Χρυσές συμβουλές για την αγορά ακινήτου
Ο μεσίτης είναι αναγκαίο «κακό»
Η αγορά του ακινήτου σήμερα , είναι μία σημαντική κίνηση και η οποία επειδή διαθέτει κίνηση κεφαλαίου, διαθέσιμο ή δανειοδοτούμενο, θα ήταν καλύτερο πάντα να συμβουλευόμαστε κάποιον ειδικό , είτε ένα σύμβουλο ακινήτων, είτε έναν κτηματομεσίτη. Ο κτηματομεσίτης συνήθως είναι καλός όταν μας δείχνει τα ακίνητα και μας δίνει μία καλύτερη ιδέα επιλογών, από ότι θα είχαμε μόνοι μας, αλλά και πάρα πολύ κακός όταν έρθει η ώρα της αμοιβής του εφόσον αγοράσουμε κάποιο ακίνητο , από αυτά που σας έχει υποδείξει όμως όπως όλα στη ζωή, έτσι και αυτό, δεν είναι δωρεάν . Κακά τα ψέματα ο ειδικός ο άνθρωπος ο οποίος μας καθοδηγεί πρέπει να αμείβεται , γιατί μας παρέχει μία υπηρεσία η οποία βέβαια ίσως να φαίνεται λίγο πιο μεγάλη όταν γίνεται μία σύμβαση , αλλά δεν θα γινόταν εάν δεν υπήρχε εκείνος , καθώς επίσης δεν γνωρίζουμε τις κινήσεις προώθησης και τον αριθμό υποδείξεων πριν από εμάς . Είναι όμως άραγε στις μέρες επένδυση η αγορά ενός ακινήτου. Εδώ πρέπει να βάλουμε πολλά πράγματα επί χάρτου. Αναζητάμε ένα ακίνητο το οποίο θέλουμε να μας αποδίδει εισόδημα ή ένα ακίνητο που θα αναμένουμε το ζενίθ της αξίας του ; . και εάν το ζενίθ είναι στην επόμενη γενιά , αξίζει ο κόπος ; Πότε θα κάνουμε απόσβεση;
Ερωτήσεις που απαιτούν απαντήσεις και όσο περισσότερες έχουμε τόσο το καλύτερο. ..
12 βασικά βήματα για το real estate
Παρακάτω αναφέρουμε κάποια απαραίτητα ερωτήματα, που πρέπει να έχουν απαντηθεί , πριν από οποιαδήποτε κίνηση..
- Εντός ή εκτός σχεδίου;
- Εάν ναι , παλιού ή νέου σχεδίου;
- Τις ιδιότητες του ακινήτου = όταν είναι οικόπεδο : κάλυψη, δόμηση, επιτρεπόμενο ύψος, όταν είναι διαμέρισμα : πρέπει να ξέρουμε τα «όρια» του ακινήτου μας, τα δικαιώματα αλλά και τις υποχρεώσεις μας
- Τυχών βάρη νομικά, εάν είναι “καθαρό” , εάν έχει καμία δικαστική εκκρεμότητα (δικηγόρος οπωσδήποτε!)
- Ότι μπορείς να μάθεις για τους γείτονες και από τους γείτονες…
- Μήκος εφαπτόμενης πρόσοψης με τον δρόμο όπου υπάρχει η είσοδος του ακινήτου, όταν πρόκειται για οικόπεδο.
- Τυπικές διαστάσεις αναφορικά (πχ: 15 μ. Πρόσοψη χ 20 μ. Μήκος)
- Όποια πληροφορία για τους ιδιοκτήτες (βοηθάει πολύ)…
- Κόστος….. και εάν δέχονται ευκολίες με δεδομένο την παρακράτηση της κυριότητας.
- ΤΙ προοπτική έχει η περιοχή;
- Τι είδους κίνηση και συμπεριφορά υπάρχει στην περιοχή όταν είναι μονοκατοικία , ενώ όταν είναι διαμέρισμα καλό θα είναι να έχετε μία ιδέα με ποιόν θα μοιραστείτε το ταβάνι και το πάτωμα σας, κυρίως όταν πρόκειται για αγορά..
- εκτός από τον νομικό έλεγχο (συμβολαιογράφος , δικηγόρος) απαραίτητος είναι και ο τεχνικός έλεγχος (μηχανικός , τεχνικός εφαρμογών) για ότι είδους ακίνητο …
Οι ειδικοί είναι απαραίτητοι
Το να αγοράζεις ένα ακίνητο αποτελεί μία σοβαρή κίνηση και τοποθέτηση κεφαλαίου, γι αυτό επειδή έχει περάσει η εντύπωση ότι εάν έχεις τα χρήματα είσαι πλήρης , δεν ισχύει . Ο κάθε ειδικός δικηγόρος, συμβολαιογράφος, σύμβουλος ακινήτων, μηχανικός, τεχνικός εφαρμογών κλπ, θα σου δήξει το τυχών άρρωστο κομμάτι που εσύ δεν μπορείς να δεις , λόγω του ότι δεν είναι η ειδικότητα σου. Δυστυχώς χρειάζεται ολόκληρη η παραπάνω «στρατιά» ειδικών , διότι ο ένας συμπληρώνει τον άλλον και εσύ μπορείς να πάρεις την καλύτερη απόφαση , με τόσα δεδομένα που θα συγκεντρώσεις στο τέλος. Λέω δυστυχώς , διότι όλοι αυτοί έχουν ένα κόστος χρόνου και χρήματος, αλλά να είστε σίγουροι ότι αξίζει να δώσεις 100, 200, 300 ευρώ, για να αγοράσεις γνώση , άρα σιγουριά , εφόσον πας να διαθέσεις ένα ποσό άνω των 15000 ευρώ…, πόσο μάλλον εάν πρόκειται για πολύ μεγαλύτερα ποσά. Ο σύμβουλος ακινήτων γνωρίζει την «πιάτσα» καλύτερα από τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο και επειδή το ακίνητο είναι ένα ζωντανό μέλος μιας περιοχής και όχι κάτι άυλο μέσα σε έναν φάκελο, χρειαζόμαστε την συμβουλή του ! Από την άλλη, άνθρωπος χωρίς ταυτότητα σε μία κοινωνία δεν ορίζεται σαν μέλος της, άρα εδώ ο «φάκελος» ζητάει το team : δικηγόρο , συμβολαιογράφο, μηχανικό. Αυτό βέβαια το ορίζει και ο νόμος μέσα από τις απαιτούμενες διαδικασίες .
Oι ιστορίες έχουν τις απαντήσεις
Τι χρειαζόμαστε όμως έναν σύμβουλο ακινήτων ή έναν τεχνικό εφαρμογών , δηλαδή σαν να λέμε έναν μεσίτη και έναν μάστορα ; Οι ιστορίες μας δίνουν τις καλύτερες απαντήσεις :
Ο τυχερός επενδυτής…
” Το 2007 ένας επενδυτής είχε ζητήσει να βρει κάποια ακίνητα, έτσι ώστε να του αποδώσουν καρπούς αργότερα. Τότε λοιπόν κάποιος μηχανικός γνωστός του, ο οποίος είχε κατασκευάσει μία πολυκατοικία με έτοιμα διαμερίσματα, σε μία ήδη υπάρχουσα ανεπτυγμένη περιοχή του είχε προτείνει να τα αγοράσει, ως σταθερή επενδυτική κίνηση και ως την καλύτερη εφόσον ήταν ήδη ανεπτυγμένη περιοχή. Το κόστος βέβαια ήταν αρκετό, αλλά εκείνος ήταν αποφασισμένος. Καθώς πήγαινε στη δουλειά του με το αμάξι, σε κάποιο σημείο κόλλησε, σταμάτησε στην κίνηση και σκέφτηκε να επωφεληθεί της καθυστέρησης αγοράζοντας έναν καφέ. Πάνω στο μπαρ είδε μία κάρτα, η οποία έγραφε “σύμβουλος ακινήτων – κτηματομεσίτης” και από κάτω , “για να επενδύεται σωστά …”. H αλήθεια ήταν ότι ο τίτλος ήταν δελεαστικός, ιδίως όταν βρίσκεσαι προ των πυλών για κάτι σχετικό με αυτό που διαβάζεις. Έτσι λοιπόν πήρε μία κάρτα και πήρε τηλέφωνο. Όταν του εξήγησε στο τηλέφωνο τι σκεφτόταν να κάνει, εκείνος του πρότεινε μία πολύ πιο διαφορετική λύση . Του πρότεινε να επενδύσει σε κάποια παλιά σπίτια και παλιά οικόπεδα τα οποία υπήρχαν κάπου συγκεντρωμένα σε κάποιο τετράγωνο. Η τιμή ήταν πολύ χαμηλή για διάφορους λόγους, οι ιδιοκτήτες ήταν πολλοί και δεν έβγαζαν άκρη οπότε δεν έβλεπαν ιδιαίτερη προοπτική . Όμως ο κτηματομεσίτης, γνώριζε ότι σε λίγο καιρό θα ξεκινούσαν εργασίες για την επέκταση του μετρό με μελλοντικό σημείο σταθμού πολύ κοντά στο σημείο οπού βρίσκονταν τα εν λόγω ακίνητα. Έτσι λοιπόν, βάζοντας τα κάτω είδε ότι θα επένδυε λιγότερα χρήματα και με κάποια αναμονή. Δεν θα έπαιρνε απευθείας έσοδα, αλλά δεν θα πείραζε και το κεφάλαιο του. Θεώρησε μετά από έρευνα , ότι ο κτηματομεσίτης του έλεγε αλήθεια και αποφάσισε να πράξει έτσι. Το αποτέλεσμα είναι ότι χρησιμοποίησε αυτά τα λίγα χρήματα και ταυτόχρονα έκανε μία κατασκευή η οποία είχε ζήτηση και αποτελέσματα πριν καλά-καλά κατασκευαστεί και αυτό γιατί ο σταθμός είχε ξεκινήσει να ξεφυτρώνει σιγά- σιγά. Πολλές φορές κάτι το οποίο βρίσκεται στην κορυφή είναι πιο πιθανό να έχει κάθοδο παρά άνοδο, ενώ κάτι που βρίσκεται χαμηλά μπορεί να μην έχει άλλο πάτο παρά μόνο άνοδο….”
Ο αγοραστής και ο τεχνίτης
” Ένας οικογενειάρχης ήθελε να εγκαταλείψει το ενοίκιο και να πάει στην ιδιοκατοίκηση . Ήταν έτοιμος να αγοράσει ένα ακίνητο ένα Ρετιρέ ώριμης κατασκευής όχι όμως παλιάς και ήθελε να αλλάξει τους ήδη φρέσκους χρωματισμούς , πριν ξεκινήσει να τοποθετεί τα έπιπλα του. Επειδή όμως ήθελε να βγάλει προϋπολογισμό για να ξέρει πόσο θα του κοστίσουν τα βαψίματα διάφορες συντήρησης που είχε και λοιπά φώναξε έναν ελαιοχρωματιστή τον οποίο που φρεσκάριζε το εξοχικό του , εκείνος όταν πήγε, όντας περίπου στην καρδιά του καλοκαιριού, όπου και γίνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες (χωρίς να γνωρίζουμε το γιατί) είδε το σπίτι όντας χρόνια μάστορας του είπε «Μην αγοράζεις ακόμα το σπίτι..» εκείνος τον ρώτησε γιατί; … «θα σου πρότεινα να το αγοράσεις το χειμώνα αν είναι δυνατόν..». Ο αγοραστής απόρησε και ο τεχνικός του εξήγησε ότι υπάρχει πιθανότητα αυτό το σπίτι να έχει πολύ πρόβλημα με την υγρασία , το οποίο τώρα μες στο καλοκαίρι δεν το βλέπεις καθόλου. Έτσι λοιπόν άφησε να περάσει το καλοκαίρι. Σκέφτηκα να τον ακούσει γιατί το πόσο δεν ήταν καθόλου ευκαταφρόνητο. Πήγε να το δουν μες στην καρδιά του χειμώνα, μετά από αρκετές βροχές περιττό να πούμε ότι υγρασία και η μαυρίλα ήταν σχεδόν σε ολόκληρο το σπίτι, ο άνθρωπος τρελάθηκε ! Βέβαια δεν άλλαξε κάτι διότι ο αγοραστής ήθελε πάρα πολύ εκείνο το διαμέρισμα, όμως υπήρχε απαίτηση ολικής θερμομόνωσης σε ολόκληρο το διαμέρισμα, στην ταράτσα και στους τοίχους. Αυτό ήταν ένα κόστος το οποίο εάν κάποιος αγοραστής δεν μπορούσε να το «σηκώσει» η πώληση θα είχε θεωρηθεί λανθασμένη και ζημιογόνα, χάρη όμως στην εμπειρία και την τεχνική αντίληψη, έγινε έγκαιρα , γνωστό .”